未来房东的主流选择？
今年9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规——《住房租赁条例》（下称《条例》）将正式施行。《条例》分别对出租承租活动，住房租赁企业行为、经济机构行为等多方面内容作出规范。
相关数据显示，当前中国租房人口已超过2.6亿人，且保持增进趋势。随着租房群体扩大，租住痛点也愈发明显。贝壳研究院2024年《中国住房租赁市场年度报告》显示，超60%租户遭遇过合同纠纷，38%经历过房东临时解约，27%被中介乱收费，15%陷入租金贷陷阱。
《条例》实施后将如何改变租赁行业生态？租房能否成为未来的长期选择？结合行业一线实践，贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群博士接受媒体采访，就当前租赁市场的需求变化，及政策对行业未来发展的影响展开深度解读。
从“粗放经营”转向“精细化服务”
从需求端来看，租房人群已突破“年轻人专属”的刻板印象。
“过去我们认为租房都是年轻人的事。今天租客年龄已经从年轻人为主向全年龄段扩展。”王拥群透露，租房人群中全年龄段、多人口家庭租房比例显著上升。此外，租客对品质的要求明显提高。清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心于不久前发布的《2024-2025年住房租赁行业发展报告白皮书》（下称《白皮书》）显示，37.6%的租客会关注房屋配置、租后维修等服务。
从供给端看，房东的心态也在发生转变。“过去很多房东习惯自己打理房源，但现在时间成本越来越高，出租效率也低。”王拥群引用数据说明，超 68.3%的房东认为“轻资产托管服务”提升了自己的出租意愿。
所谓轻资产托管，就是业主委托专业租赁机构代为面向租客提供租赁服务，房屋租赁收益归业主所有，专业租赁机构则通过提供服务获取收益。该模式的核心运作机制是“租金透明，不吃差价”，托管机构通过提供专业服务收取合理费用。
面对当前住房租赁市场上的深刻变化，从政策层面看，王拥群认为，《条例》首次以行政法规形式明确了住房租赁企业的独立主体地位，将其与传统中介、经纪机构和二房东模式严格区分。这不仅是租赁企业的“身份之机”，更为专业化、合规化的租赁企业提供了“做大做强的法律保障”。
贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群
另一方面，在他看来，《条例》或也将加速推动中国住房租赁行业逻辑重塑，即从过去规模扩张的“差价逻辑”，转向效率与服务导向的“价值逻辑”。“过去一些企业过度追求规模，以吃差价的模式快速扩张市场，导致资金链断裂爆雷，今后企业必须靠拼服务、拼价值才能赢得市场。”
值得关注的是，《条例》中，明确鼓励多种方式增加租赁供给。对此，王拥群预计，未来将有千万计房源进入租赁市场。“这不仅将缓解大城市的住房供需矛盾，也为机构化、专业化租赁企业带来全新机遇。”
在政策与市场的双重推动下，为真正作服务的住房租赁企业带来利好。王拥群判断，大租赁时代正在拉开序幕。未来住房租赁市场将呈现三大趋势：一是专业化，从“粗放经营” 转向 “精细化服务”；二是多元化，个人房东与专业机构形成共生格局；三是市场化，专业机构的市场占比将快速提升。在此背景下，以重服务为特色的轻资产托管模式，或将成为连接供需、重构租赁市场生态的关键。
轻资产托管，未来房东的主流选择
《白皮书》在对国内外市场的对比研究中指出，国外成熟市场中，轻资产托管凭借服务透明化、运营高效化的特点占据重要地位。
国内市场上，一些成熟的住房租赁企业也对该模式进行了实践探索。2021年，贝壳旗下科技驱动的一站式租赁服务平台，贝壳惠居诞生。提供涵盖分散式、集中式等在内的多种租赁服务。
此后，为更好地匹配市场供需与提升服务质量，贝壳惠居从业主、租客、从业者、行业等维度，提出四大价值主张：即通过透明化收费重塑业主关系；通过全生命周期服务满足租客需求；通过职业化建设提升服务品质；通过开放合作构建行业生态。
就目前我国住房租赁市场而言,分散式房源仍占据主导地位。王拥群提及，这类房源占比约八成。贝壳惠居旗下的贝壳省心租正是基于上述价值主张，针对分散房源打造的轻资产托管实践项目。
王拥群以“贝壳省心租”为例，对轻资产托管模式运作逻辑进行拆解：对业主，承诺“租金透明”，机构仅收取固定比例的管理服务费，同时通过贝壳的人店网络和流量优势，将房源空置期压缩至12天；对租客，提供从租前带看到租后维修，均纳入标准化服务体系。
那么，在轻资产模式下，是如何既做到“轻资产”，又实现“重服务”的？这则有赖于内部分工、数字化与AI技术的赋能等举措，让效率得以极致提升，进而进一步降低该模式的运营成本。
链家门店展示的贝壳省心租
为了实现服务标准化和高效化，以贝壳省心租专门搭建的“六芒星”分工体系为例：将租房全流程拆解为收房、出房、维护、服务等六大环节，分别由资管经理、客户经理、租务管家等专业角色负责。
“过去一个经纪人要包办所有事，现在专业人做专业事。” 王拥群举例，资管经理专注于筛选优质房源、与业主谈判；租务管家专门为发房屋安全和租客服务体验负责；供应链服务者则对接维修、保洁服务——这种精细化分工，不仅提升了效率，更保障了服务品质。
王拥群介绍，贝壳惠居已打造出了全链路数字化系统、AI客服（“AI 阿贝” 上线后，能处理超六成的业主咨询）、IoT设备管理等底层科技应用，大幅减少了人工干预。
“租赁业务客单价低，如果要盈利必须做大规模，贝壳省心租依托过去累积的优势，在规模基础之上，不断提升效率，让规模与效率实现良性循环，这是轻资产托管模式能持续的关键。”
如何盘活更多资源？
截至2024年底，贝壳省心租已在全国13个城市累计服务约180万客户，仅北京一地就超过43万。对越来越多人而言，当租住成为一种必不可少的生活方式，服务的稳定性、租住的安全性、体验的品质感缺一不可。
锚定服务与效率，贝壳省心租在回应这些需求的同时，仍面临一些挑战。当前一线城市中，老旧房源占比近七成，这些房源多存在“散、乱、差、旧”问题，影响租客居住体验，对企业而言也带来较高的维护成本，在提升房源品质与价值方面，贝壳省心租也在持续做出探索，进行资源盘活。
除此以外，让租住成为一种生活方式，在王拥群看来，还需要推动行业实现服务者职业化、数字化等方面的进化。
过去租赁行业从业者流动性大、专业度低，服务质量难以保障。贝壳省心租通过建立明确的职业晋升路径，将维修师傅、保洁人员、租务管家等纳入职业化体系。
以租务管家为例，入职有专业培训，考核有服务单量、客户满意度等量化指标，晋升可向技术专家或管理岗位发展。在贝壳省心租看来，只有当服务者把这份工作当成终身职业，而不是临时过渡，服务品质才能稳定。“目前贝壳省心租已为行业创造了近14600 个高质量岗位。王拥群说。
此外，数字化的支撑仍不容忽视。租房生活中的小事，往往影响居住体验：水卡没电了、家电坏了、想找周边的便民服务……贝壳省心租通过搭建“租客服务助手 AI 小惠”，将超 3000 条服务知识纳入数据库，能解决 35.5% 的高频问题；同时，依托企业微信生态，构建 7×24 小时在线的数字化服务矩阵。通过数字化技术赋能，让服务更有温度。
轻资产托管模式的价值，或不仅在于解决单个房东或租客的问题，更在于重构整个租赁生态。“2.6亿人的租房市场，不是一家企业能做完的。”王拥群表示，贝壳惠居不断完善与维修公司、保洁公司的合作，还联合政府打通公积金支付通道、参与保租房运营。
“我们希望整个生态共建共赢，让专业的人做专业的事，让更多人实现从‘有房住’到‘住得好’，让租住真正成为一种生活方式。”
作者：谨言